Rendement & risico

Onderstaand de belangrijkste kenmerken van de Welvoort propositie bij het Mandaat en het Fonds:

Stabiele huurinkomsten en gedeelde overwaarde bij verkoop.

Verwacht jaarlijks financieel rendement van [7-8%].

Kostprijs van het maatschappelijke rendement: voor een afslag van minder dan 1% van het rendement kunnen investeerders huurders helpen bij de start van hun wooncarrière.

Sociaal uitponden, ofwel verkopen aan de huurder bezorgt de investeerder een hoger indirect rendement en voegt een sociale component toe aan de gehele investeringsportefeuille.

Welvoort zit qua rendement tussen een traditioneel huurwoningenfonds en een uitpondfonds.

Toepassing van het Welvoort-model op 2024 – backward study

Als we vanuit het Welvoort model 2024 als ijkpunt nemen en 10 jaar terugkijken met 2014 als start, had het rendement er als volgt uitgezien bij verschillende verhoudingen tussen het percentage uitgepond/verkocht/verhuurd verkocht. De tabel toont aan hoe hoog de jaarlijkse IRR geweest zou zijn met 230 woningen in verschillende verkoop-scenario’s over de gehele looptijd:

Nieuwbouw

Assumpties: 230 nieuwbouwwoningen, gem. aankoopprijs 235.000 V.O.N., aanvangshuur 2014: €835, gem. huurindexatie 3,3%, LTV 55%, hypotheekrente 3%, exit yield 4,2%, donkergrijs is de verwachte verhouding.

Bestaande bouw (verhuurd)

Assumpties: 230 bestaande woningen (verhuurd), gem. aankoopprijs 199.000 K.K., overdrachtsbelasting 6%, upgrade kosten 4% huur 2014: €835, gem. huurindexatie 3,3%, LTV 55%, hypotheekrente 3%, exit yield 4,2%, donkergrijs is de verwachte verhouding.

Risicobeheersing

Investeren in vastgoed via een ‘huren met koopoptie’-fonds brengt, net als iedere vorm van vastgoedbeleggingen, bepaalde risico’s met zich mee. Binnen het model van Welvoort zijn deze risico’s helder afgebakend en grotendeels beheersbaar gemaakt door een zorgvuldige juridische, financiële en operationele inrichting. De belangrijkste risico’s zijn hieronder uiteengezet:

	Markt	Juridisch	Financiering	Vastgoed
Risico’s	Macro-economische ontwikkelingen zoals recessies of stijgende rentes kunnen de waarde van de portefeuille verminderen.	Strenge huurwetgeving kan verkoop of herpositionering hinderen. Onder andere door de instandhoudingsplicht van bouwprogramma’s	Hoge schuldgraad wordt riskant bij rentestijgingen.	Nieuwbouw en bestaande woningen kunnen gebreken vertonen. Dit kan leiden tot hoge onderhoudskosten, waardevermindering en juridische claims van huurders of kopers.
Risicomanagement	Bewoners kunnen de koopoptie niet uitoefenen voor een bedrag onder de (geïndexeerde) aankoopwaarde plus acquisitiekosten van het fonds, waardoor er geen verlies op kan treden bij verkoop aan bewoners.	Wij gaan in gesprek met overheidsorganen. Onder andere om regelingen te treffen zodat de zittende huurder daadwerkelijk de woning kan kopen.	Het fonds werkt met langlopende leningen met een vaste rente. Leverage zal beperkt worden tot 55-60% van de portefeuillewaarde.	Vóór aankoop wordt een grondige technische due dilligence uitgevoerd door een gecertificeerd bouwkundig adviseur. Daarnaast sluit het fonds aannemersgaranties af bij nieuwbouw en wordt gewerkt met gestructureerde onderhoudsplanningen voor bestaand vastgoed.